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<한국일보> [이슈논쟁] 평균가구원수 줄고 주택 과부족은 심화 "40년전 기준 현실과 괴리… 소형 늘려야"

가구-주택형태의 부조화 해소필요
65㎥로 조정시 주택공급 30%↑


1972년 제정된 주택건설촉진법(현 주택법)에 도입된 국민주택은 국민으로서 적정한 주거적 삶을 사는데 적합한 '표준적 규모'와 대량 공급을 위해 정책적 자원을 집중시켜야 할 '대상집단'이란 두 요소를 포함하고 있다.

40여년이 흘렀지만 국민주택의 뜻은 여전히 유효하지만 구성요소는 크게 바뀌었다. 우선 가족 크기의 변화다. 1972년 법 제정 당시 평균 가구원수가 5.37명이었지만 2010년엔 2.69명으로 반으로 줄었다. 가구의 소형화는 앞으로 더욱 두드러질 전망이다. 이에 견주어 그간 주택공급은 중대형에 집중되어 있었다. 그 결과 가구형태와 주택형태 간에 부조화가 나타나고 있다. 가령, 서울시의 1~3인 가구는 전체의 69%를 차지하고 있지만 소형가구에 적합한 60㎡이하 주택은 전체의 37%에 불과하다.

90년대 후반 영국에선 '향후 30년간 신규주택 400만호 공급'을 둘러싼 논란이 있었다. 복지국가 시절 대량 공급했던 4인 가구용 '가족주택'이 급증하는 독신가구 등의 주거패턴과 맞지 않으면서 대두한 논쟁이었다. 한국의 최근 주택정책 상황도 이와 유사하다. 가구의 빠른 소형화 등으로 40년 전 기준인 국민주택 관련규정의 변경이 불가피하게 되었다. 서울시가 국민주택 규모를 1~3가구에 적합한 65㎡로 낮추어 줄 것을 중앙정부에 건의한 것은 이런 사정 때문이다. 그러나 반대와 반론이 만만찮다.

국민주택 규모(85㎡)는 전용면적으로 25.7평이고 공급면적으로 32~34평에 해당한다. 4~5인 기준에 맞춰 거실 외에 침실이 2~3개 갖춰진 규모다. 2005년부터 허용된 발코니 확장부분 등을 포함하면 전용면적 85㎡의 실제 거주공간은 최대 128㎡(38.8평)까지 나온다. 이 정도의 규모는 1~3인 가구가 살기에 너무 크다. 가격 또한 크게 올라 저렴 분양주택을 바라는 청약저축통장 가입자들이 부담하기에 벅차다. 가구의 소형화와 고가주택의 시대, 30평대의 아파트를 국민표준주택으로 삼는 것은 주택의 과소비를 정책적으로 부추기는 꼴이 된다.

국민주택이 정부가 공급하는 분양주택 규모의 중심이 됨에 따라 2009년까지 공급된 공공주택의 절반이상이 32~34평대(국민주택)였다. 이는 보금자리주택에서도 마찬가지였다. 규모가 큰 주택에 정책혜택이 집중되면 한정된 토지에서 주택공급 늘리기가 힘들어진다. 선진국에 비해 도시적 용지가 크게 부족한 우리의 경우, 소형화는 기성토지를 집약적으로 활용하는 핵심 방식이다. 가령, 85㎡ 주택 1만 호를 지을 땅에 65㎡ 주택을 짓게 되면 공급량이 30% 이상 늘어난다.

혹자는 국민소득이 늘면 주택규모도 커지기 때문에 국민주택기준을 굳이 축소할 필요가 없다고 말한다. 2011년 한국의 일인당 주거용 면적은 36㎡이다. 이는 2002년 프랑스와 독일 수준에 가깝다. 소득향상에 따라 국민주택 밖의 주거면적은 계속 늘 것이다. 그러나 정책자원을 집중해야 할 '주된 주택의 규모'를 막연한 선진국 수준으로 올리는 것은 옳지 않다. 도시적 용지부족 문제를 떠나, 에너지 효율적인 콤팩트 소형주택의 공급은 저탄소 녹색도시를 지향하는 선진도시들의 주택정책이다. 주택이 과부족하고 고가이며 가구가 빠르게 소형화되고 있는 한국의 도시상황에서 소형ㆍ저렴주택의 공급확대는 더욱 피할 수 없는 한국적 주택정책의 선택이다.

국민주택기준의 하향조정을 반대하는 측은 20여 가지 제도를 일시에 바꿀 없다는 이유를 으뜸으로 꼽고 있다. 필요하면 소형주택을 더 지으면 되고 세제 해택 등을 더 늘리면 되지 기준을 굳이 바꿀 필요가 없다는 점도 중요하게 꼽는다. 하지만 이런 유의 이유들은 어떤 경우라도 국민주택의 기준변경을 반대하는 빌미가 될 수 없다. 40년 전 급격한 성장기 도시근교의 처녀지에 공장식 주택을 대량 공급할 때 도입된 '국민적 표준주택' 기준이 주택의 패러다임이 바뀐 지금도 유효하다는 강변은 과연 누구와 무엇을 위한 것인지 자문해 봐야 한다. 국민주택기준의 변경문제는 국민의 보편주택을 어떻게 바라보느냐의 철학 문제이면서 서민 주거복지를 어떻게 푸느냐의 실천 문제이기도 하다.

Posted by 열린글통
2012.03.05 18:28

상위 1%가 평창으로 간 까닭 2012년2012.03.05 18:28


최근 한 방송은 평창 동계올림픽 경기장 주변 땅들을 상위 1%의 사회지도층이 광범위하게 매입한 사실을 밝혔다. 대기업 총수 및 대주주의 일가족 등 22명은 평창군 일대 임야와 전답 등 23만㎡(7만평)를 사들였는데, 그 땅값이 최고 10배까지 올랐다. 이는 일부일 뿐이다. 최근 5년간 평창지역에 땅을 산 사람 중 70~80%가 외지인이지만, 그 중 리조트 알펜시아가 위치한 곳에선 그 비율이 최고 98%에 달한다. 평창 일대 토지 매입자 전체 683명 가운데 38%인 259명이 서울사람이고 이 중 강남3구 주민이 104명이다.

사회지도층에는 재벌가 사람뿐만 아니라 고위공직자, 연예인, 유명선수 등도 포함돼 있다. 이들은 하나같이 투기를 위해 땅을 산게 아니라고 한다. ‘공기가 좋아서’ ‘용평 마니아’여서 평창 땅을 샀을 뿐이라고 한다. ‘땅을 너무 사랑해서’ 땅을 샀다는 이 정부 초대 환경부 장관 후보자(결국 낙마하고 말았지만)의 발언과 비슷하다. 재벌가 사람들도 수목장, 전원주택, 화훼농원 등을 꾸미기 위해 샀다고 한다. 그간의 비업무용 땅 사재기 방식과 사뭇 다르다.

외지인 투기가 집중된 평창의 땅은 3수 끝에 2018년 동계올림픽 개최지로 낙점받은 곳이다. 투기바람이 분 것은 유치선언이 있던 2000년부터지만 재벌가 사람 등이 땅을 본격 사들인 것은 2차 유치전이 뜨겁던 2005~2006년 무렵이다. 일부는 유치 실패 후 샀기에 올림픽과 무관하다고 한다.

하지만 10년에 걸친 올림픽 개최지로서 ‘장소 마케팅’ 덕분에 이곳의 땅은 올림픽 호재에 따른 지가상승 요소가 계속 있었다. 한 채당 20억~40억원 하는 알펜시아 리조트는 1% 상류층의 관심을 끌기에 충분하고, 그 주변은 ‘자연을 고가의 상품으로 소비’하는 땅으로서 탁월한 개발가치를 가지고 있다.

땅의 정보는 ‘기획부동산’을 통해 1%의 상류층에게 은밀히 제공되고, 이들의 풍부한 정보력과 자금력은 ‘풍광이 좋아 돈이 될 땅’에 대한 투기적 베팅을 쉽게 했다. 이들의 돈은 평창으로 흘러들었지만 몸은 가지 않았다. 이들 대부분은 ‘가 보지도 않고’ 땅을 매입했다고 한다. 쓰기 위해서가 아니라 시세차익만 남기면 되는 투기의 전형이다. 투기는 불법을 수반한다. 농사를 짓지 않는 사람은 농토를 매입·소유할 수 없다는 농지법의 대원칙과 규정을 어긴 게 대표적인 예다. 속을 들여다보면 명의도용, 공문서 위조, 불법 사용 및 임대, 불로소득 수취, 세금 탈루 등은 물론 농민으로부터 땅을 빼앗고 농업·농촌, 나아가 자연을 황폐화시키는 불법과 부도덕으로 가득하다.

공기가 좋고 땅을 사랑해 갔을지 모르지만, 결국 돈이 되기 때문에 가서는 안될 곳으로 법과 도덕의 경계를 넘어 간 것이다. 땅은 늘 부의 원천으로 여겨지지만 그 중독성은 상류층에게 유독 심하다. 우리나라의 자산순위 1% 부자는 평균 32억3000만원어치의 부동산을 가지고 있다. 나머지 99% 계층의 평균 부동산(1억7000만원)에 비해 18배 많다. 부자들은 부동산을 굴려 부를 쌓았고 쌓은 부의 대부분을 부동산에 묶어 두고 있다. 이들이 평창으로 간 까닭은 부동산 부를 더 쌓기 위한 것 외에 쉽게 설명할 길이 없다.

누구나 부를 추구하지만 법과 도덕의 틀 내에서 해야 한다. 사회적 지도급 부유층은 더욱 그러하다. 평창으로 몰려간 상위 1% 사람들은 하나같이 투기를 부인하지만, 그들의 진술 속엔 개인적 매입행위가 가져올 사회적 여파나 폐해에 대한 공인으로서 ‘사회적 책임의식’이 전혀 없다. 전형적인 반(反) 노블레스 오블리주다. 전 세계적으로 번진 ‘월가 점령시위’는 1%의 탐욕과 부패에 대한 99%의 규탄과 저항이다. 상위 1%의 평창 땅 투기가 자칫 한국형 1% 대 99% 대결을 촉발하지 않을까 걱정이다.

Posted by 열린글통
2012.02.27 14:29

새 뉴타운 대책 오해와 이해 2012년2012.02.27 14:29


새 뉴타운 대책 오해와 이해

서울시가 발표한 ‘뉴타운·정비사업 신정책구상’의 핵심은 주민들이 판단해 정체된 뉴타운을 빠져나갈 수 있는 퇴로를 열어주는 데 있다. 출구전략은 지금으로선 최선의 뉴타운 대책이지만 반발과 비판도 만만찮다. 촉진대책보다 해제대책이다, 새로운 갈등만 부추긴다, 되고 있는 사업조차 멈추게 한다, 전월세난을 가중시키고 주택 공급을 위축시킨다 등이 주된 내용이다.

불만의 핵심은 왜 촉진대책을 쓰지 않고 출구대책만 내놓았느냐는 것이다. 참으로 답답한 문제제기다. 현재 뉴타운 사업은 사업성이 없는 곳이 대부분이다. 그런 상태에서 촉진대책을 먼저 쓰라는 주장은 고목나무에 꽃을 피우려고 주술을 걸라는 것과 같다. 촉진 위주의 정책은 한정된 자원의 분산 효과만 극대화해 상황을 더욱 나쁘게 할 수 있다.

뉴타운을 둘러싼 갈등의 주된 불씨는 사업성에 관한 불투명한 정보에 있다. 실태조사는 이를 해결해 주고자 한다. 실태조사를 통해 도출한 사업성을 두고 해석하는 과정에서 의견 대립이 나타날 수는 있다. 반대론자들은 이를 새 대책이 일으키는 불필요한 갈등이라고 주장한다. 그러나 투명한 정보를 바탕으로 이루어지는 불가피한 민주적 의견조율 과정으로 보는 게 더 온당하다. 불필요한 갈등으로 비화할 경우, 서울시는 갈등전문가를 투입시켜 주민들과 함께 풀어갈 계획이다.

새 대책이 비대위 등의 반대를 부추겨 잘나가는 사업조차 멈추게 할 수 있다는 점도 불만이다. 또한, 추진위나 조합이 해산될 때 매몰비용에 대한 정부의 지원 여부도 문제로 지적한다. 하지만, 이번 출구전략은 사업이 한참 진척되었더라도 주민들이 판단해 빠져나오도록 했다. 이 조치는 2년간 한시적이다. 한편, 사업을 그만두게 되면 서울시는 ‘추진위원회가 사용한 비용 일부를 보조’할 참이다. 이는 엄밀히 말해 매몰비용에 대한 보상이 아니다. 일종의 보조금을 줄 테니 사업주체들이 여러 조건을 저울질해 현명한 결정을 내리라는 것이다. 주민들이 사업을 계속하겠다고 하면 서울시는 지원을 늘려 추진을 촉진하고, 접는 지역에 대해선 주민이 원하면 새 정비방식(예, 주거환경정비와 가로주택정비)을 적용한다.

촉진지역과 해제지역 사이에 주거환경과 주택가격의 양극화가 나타날 것이라는 우려도 있다. 하지만, 현재 상태로 두면 어느 곳도 잘 안 되지만 옥석을 가리면 지역특성에 맞는 맞춤형 정비가 가능하다. 또한, 그에 따른 적정 주거환경과 가격도 형성된다.

해제 지역이 많으면 주택 공급이 위축된다는 것도 오해다. 뉴타운의 주택 공급 역량은 사실상 제로다. 뉴타운을 통해 공급되는 주택 규모는 기존 주택을 철거한 규모와 엇비슷하다. 따라서 추진될 곳이 추진 되면 새 주택 공급은 오히려 더 원활할 수 있고, 반면 해제되어 접게 되면 주택 멸실에 따른 주택 수요가 줄게 된다.

오도된 반대는 뉴타운(정책)을 둘러싼 새로운 갈등의 씨앗이 되어 출구조차 막아버릴 수 있다. 애초 박원순 시장은 전면 철거식 뉴타운을 그만두겠다고 했지만, 이번 대책은 기존방식을 존중해 주민들이 스스로 옥석을 가리는 수준에 머물러 있다. 실태조사와 의견수렴 절차를 얼마만큼 민주적으로 꾸려 결론을 맺을 것인지가 출구대책의 성공 여부를 좌우한다

Posted by 열린글통