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2010.07.07 11:10

분양가 고공행진은 멈추어야 한다. 2006년2010.07.07 11:10

올들어 수도권 지역에 공급되는 공공부문의 아파트 분양가가 평당1,238만으로 민간부문의 평당 분양가 1,118만원을 앞지르고 있다. 2005년의 평당 분양가 665만원(민간부문 928만원)에 견주어 무려 86%가 폭등한 것이다.    아파트 분양가는 1990년대 후반부터 빠르게 상승했는 데, 여기에는 시장요인 보다 정책요인이 더 크게 작용하는 경우가 많았다. 분양가 자율화 조치, 판교 신도시 건설추진, 강남 재건축 허용 등은 공공당국이 분양가 혹은 집값을 올리는 원인 제공자임을 보여주는 예들다.

 정부가 최근 들어 판교의 민간아파트 분양가를 주변시세의 90%에 맞추어 1800만 원 대로 승인해준 것은 없애야 할 거품가격을 용인하고 이를 이용해 분양가를 오히려 높여준 예를 극명히 보여주고 있다. 이러한 분양가는 기준점이 되어 인근의 신규 분양가를 끌어올리고 나아가 지역전반의 집값을 동반 상승시키는 도미노 현상을 불러온다. 파주 운정지구에 대해서도 정부가 주변 시세보다 30-40% 정도 더 높은 평당 1300만원을 승인해 줌으로써 주변지역의 집값 상승이 들먹이고 있다. 서울시도 은평 뉴타운에 대해 인근 시세보다 10-20% 더 높은 최고 평당 1500만 원을 책정했다. 이는 2004년 상암지구 분양가보다 무려 2배, 표준건축비 보다 1.6배, 판교보다 평당 50-60만원 더 높은 수준으로 인근 지역에 대한 가격상승의 빌미가 되고 있다.

 분양가 급등은 생산비용증가나 사업별 분양가 결정구조의 차이 등에서 기인한다고 하지만 근본적으로 정부의 비호 속에서 막대한 개발이익을 남기는 방식으로 가격이 결정되는 구조에서 비롯된다. 따라서 분양가 급등은 결코 좋은 징조가 못된다. 인근지역의 주택가격 상승을 자극해 안정기미를 보이던 부동산 시장을 요동치게 할 수 있고, 부동산 정책에 대한 국민적 불신을 팽배시켜 백약을 무효로 만들 수 있다. 

 공공부문의 분양가 고공행진을 막기 위해선, 공권력을 이용해 강제 수용한 뒤 분양하는 토지 및 주택에 대해서는 시장가격이 아니라 정책가격 혹은 복지가격으로 결정하고 공급하는 제도가 시급히 구축되어야 한다. 이를 위해서는 분양원가가 사업별 차이에 관계없이 표준화된 방식으로 산정되고, 또 그 내역이 국민들에게 소상하게 공표되어야 한다. 파주의 한라비발디 경우에서 보듯, 원가공개는 불필요한 가격요소를 탈각시키는 시장효과마저 있다.

 아울러 정책의 도움으로 분양되는 주택가격은 거품이 낀 시장가격이 아니라 복지재로 주택을 구입할 수 있는 고객의 지불능력, 즉 복지가격으로 책정되어야 한다. 싱가포르에서 공공당국이 생산하는 주택의 경우, 시장가격에 맞추지 않고 구매자의 소득수준에 맞추어 공급하기 때문에, 분양가가 통상적으로 시장가격의 반 정도 수준이다.

 한편, 분양가가 낮을 경우, 주변 시세와의 차이가 불로소득으로 실현되기 때문에 이를 예방하는 장치가 제대로 가동되어야 한다. 단기적인 방법은 분양가 상한제를 활용해 차액을 최대한 줄이되, 발생할 개발이익에 대해선 개발이익환수제를 통해 최대한 환수하는 것이다. 아울러 전매금지 기간을 연장하는 등의 현행 조치들을 십분 활용해야 하지만, 주택거래허가제나 주택가격 상한제 같은 새로운 제도의 도입도 적극 고려해야 한다.

 중장기적으로는 공공이 공급하는 주택은 공공보유주택으로 전환시켜 주택의 공공성을 최대한 실현하도록 해야 한다. 이를 위한 방안으로는, 공공이 소유권을 갖고 토지를 민간에게 임대하는 방식으로 주택을 분양하는 ‘토지임대부주택분양제’, 공공부문의 주택을 팔 때 공공당국이 우선 매입함으로서 시세차액의 일정한 부분이 환수되는 ‘주택환매제도’ 등이 있다. 선진국에서 시행하고 있는 이러한 방안에 대해선, 불필요한 논란은 줄이고, 한국현실에 맞도록 도입해 활용하는 것을 이젠 고민할 때다.

 

경향신문 칼럼을 위한 글/2006.9.17



Posted by 열린글통

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