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2010.09.27 14:49

잘못된 ‘부동산의 추억’ 2008년2010.09.27 14:49


<경향신문> 칼럼 글/2008.1.3

   잘못된 ‘부동산의 추억’


조명래(단국대 교수)


  이른바 ‘노무현 효과’로 이명박 후보가 압도적인 표차로 당선되자 그에 대한 언론의 첫 기대는 ‘부동산 규제완화’로 표출되었다. 노무현정부의 반시장적 규제로 얼어붙은 부동산시장을 녹여내는 것이 당선자가 베풀어야 할 첫 번째 보은으로 여기는 듯하다. 강남 재건축지역을 포함한 부동산시장의 해빙무드가 빠르게 확산되면서 시장세력의 기대는 한참 부풀어 있다.

 그러나 이러한 기대는 잘못된 ‘시장에 대한 추억’을 배경으로 하고 있다. 왜곡된 부동산시장으로부터 국민 중 일부는 그간 엄청난 부를 얻었다. 시장은 그들에게 그리움의 대상이다. 그래서 되살아 날 시장의 징표는 ‘집값이 수억씩 뛰고 막대한 차액을 남기는 전매가 자유로운 시장의 모습’이다. 후보시절 당선자는 이 ‘한 줌의 국민’이 추억하는 부동산시장에 대한 규제완화를 약속했다. ‘보유세 및 양도소득세률의 조정’, ‘재건축 용적률완화’, ‘신혼부부용 주택 연간12만 공급’ 등이 그러하다. 이 공약들은 당선자의 주택정책철학을 바탕으로 하기보다 호도된 주택정책 실정에 대한 반사효과를 표로 연결하기 위한 것에 불과했다.

 시장세력의 믿음과 달리, 현재 부동산시장의 침체는 요동치던 시장이 안정을 찾아가는 모습이고, 그 안정은 당선자가 풀고자 한 규제들이 지렛대로 작용하여 얻어진 것이다. 그러니 지렛대를 거두어내면 시장은 당장 생기를 되찾을지 모르지만 그것은 과거 왜곡된 ‘시장으로의 회귀’를 의미할 뿐이다. 한 줌의 국민을 제외하면 누가 ‘집값이 폭등하고 막대한 불로소득을 발생시키는 시장’으로 회귀를 원할까?

 다행스럽게도 당선자는 집값안정을 해치는 섣부른 규제완화를 하지 않겠다는 입장을 밝히고 있다. 그것은 국정을 비판하던 입장에서 국정을 책임지는 입장으로 옮겨간 것에 따른 태도변화라 여겨진다. 그러면서 그는 ‘공급을 늘리되 개발이익을 철저히 환수’하는 해법을 내놓고 있다.

 그러나 이러한 해법 속에는 시장실패에 대한 인식과 반성이이 결여되어 있다. 지금까지 우리나라의 주택정책은 주택을 대량 공급하는 데 맞추어 건설업자에게 각종 특혜를 줘 왔고, 또한 분양받는 소비자에게도 엄청난 특혜를 줘왔다. 투기적 욕망을 숨긴 수요는 공급을 끊임없이 늘려야하는 왜곡된 시장구조를 만들어 냈다. 개발이익환수는 반시장적이라 해서  배제되어 왔던 규제다. 때문에 ‘공급확대와 개발이익환수’란 해법은 투기를 숨긴 채 외형적 거래만 부추겼던 ‘옛 시장의 영광’을 되살릴 뿐이어서 비판대상이 되어 온 부동산정책의 실패를 넘어설 수 없다.

 시장주의자들이 원하는 데로, 부동산정책이 시장원리에 따라가기 위해선 부동산시장의 왜곡과 실패에 대한 철저한 반성과 이를 극복하는 장치를 갖추어야 한다. 부동산정책이 진정한 시장주의를 표방하기 위해선 시장거래의 투명성과 공정성을 되살려내면서, 시장 탈락자인 주거약자를 돕는 방안이 입체적으로 강구되어야 한다.

 전자를 위해선 후분양제, 원가공개, 분양가상한제, 신도시정책, 대출규제, 보유세, 양도세, 개발이익환수 등 기존정책 중에서 계승할 것은 과감하게 해야 한다. 완화를 약속한 보유세 및 양도세율 인하는 어떤 경우이든 조세 및 분배정의에 어긋나선 안된다. 한편 후자를 위해서는 전체주택 중 상당부분을(20-40%) 시장에서 거래되지 않는 것(예, 공공자가)으로 공급해 이를 통해 주거복지를 진작시키면서 주택시장을 조절해야 한다. 시장조절자로서 통합적 기구(예, 주택청)의 신설도 고려돼야 한다. 이 모두는 주택의 시장적 공공성을 중심으로 하는 주택정책으로의 패러다임 전환을 의미한다. <끝>

Posted by 열린글통

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